现金购彩网代理:碧桂園們進入五年糾結期

最新资讯 2019年09月22日 23:00

碧桂園們進入五年糾結期

碧桂園們進入五年糾結期

【国航客机引擎起火】

此外△,以合同金額和銷售面積為參考▽☆♂,2018上半年銷售合同單平米售價為9174元∵▽∴,今年同期則僅有9012元⊙∟。

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對於行業♂♀,由於有拿地的總成本限制﹡⊿,很難會出現部分「專家」所表述的價格腰斬現象﹡,而在宏觀經濟成長┊◇,人均GDP不斷攀升之時∟☆〇,改善型住房空間仍然相當之大〇▽〇,對於房企亦不能為「解恨」而一味唱衰π。

在此可以對碧桂園現狀做此總結:1.國內融資渠道限制多;2.境外融資的高成本;3.低線城市銷售滯銷加重▽,3年交房周期內利潤率會被壓縮﹡♂♀,屆時債券到期⌒,對碧桂園的現金和盈利都是極大考驗◇▽▽。

土地成本還在攀升〇,房產企業只能通過往期低價土地攤銷總成本來提高抗風險能力◇▽,但樓市價格是很難出現所謂的崩潰現象的∟☆。

從宏觀層面♂☆,對房地產企業的調控主要集中在資金端:在融資端緊縮銀根☆π⌒,在貨幣越發寬鬆前提下仍然防範熱錢流向地產企業◇☆,尤其在香港問題「地產霸權」引發一系列社會問題之後♀⊿∴,對地產的審慎態度是有着政治政治和經濟多層含義的△□,政策端對樓市的限制短期內很難有所鬆動⌒,在購買端⊿π⌒,仍然進行嚴厲的限購的措施(加之房貸的收緊)↑♂⌒,雖然部分地市傳出限購鬆動信號▽,但在上層嚴厲政策之下⊿⌒♀,想要突破此限制是相當難的♂,近期量化寬鬆貨幣趨勢明顯⊿∵﹡,但5年期內貸款利息調整甚小▽∴,銷售端壓力仍然相當明顯♀⌒。

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雖然房企普遍停止招拍掛購買土地☆⊙,但碧桂園由於的土地儲備能力□▽┊,事實上具有了一定扛周期的能力☆□?。截至2019年6月末⊿□⊙,碧桂園土地儲備共2.6億平方米∵?〇,其中51%在建♀⊿┊,共1.3億平方米?﹡△,在建成本中土地成本分攤為4312億元□,以此推算拿地成本大致為3300元〇。

融創和碧桂園為均為國內房企的囤地大戶□△▽,但前者重心主要在一二線城市♀∴?,後者則向來將三線以下城市視為重點☆↑,在今年上半年⌒⊙,三線及以下城市的權益合同銷售金額佔比為56%?☆。

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這也是房企主要不利因素〇┊,但我們並不能因此就對整個行業完全看衰┊△。根據國家統計局數據π,2019年1-8月全國房地產投資同比增長10.5%♂,其中住宅投資增長為14.9%▽∟□,其中中西部地區由於城鎮化建設相對滯后?,增速強於大盤∴。

但該市場亦有明顯的缺點∴ππ,即用戶收入水平相對較低♂▽,屬於價格敏感型⊙。在外界調控以及經濟環境變化莫測之時♂,這部分人群也最容易「持幣觀望」﹡,容易出現滯銷的問題∴□。

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在今年月銀保監會發佈〔2019〕23號文中☆∟,明確「嚴查資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」□▽,媒體報導◇,監管部門先後對信託公司和銀行進行窗口指導∟△,要求嚴控房地產業務規模∟∵∵,短期內♀,銀行在強監管之下無疑將面臨嚴峻的融資成本;而另一方面◇,在外部環境以及宏觀調控之下?♂,百姓「持幣觀望」態度加強♀∵,房產銷售增速變緩☆,根據國家統計局數據△♀∟,今年1-8月☆,房產銷售面積較去年同期下降0.6%↑⊙,同期建築及裝潢材料銷售同比增長僅有3.5%〇∟♂,去年該數字則有7.7%之多□┊〇。

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在土地供應端∟,受地方財政等因素影響♂∟,2019上半年全國土地出讓金價格抬頭勢頭已經相當明顯﹡♂,2019上半年⊿◇┊,全國300城土地出讓面積47083萬平方米﹡♂,同比減少4%∴?。出讓總金額達22490億元∟∵,同比增長16%?△┊。成交均價2565元/平方米〇△,同比上漲17%?┊□,碧桂園以981億元價格拿到2924萬平米土地⊙,位居行業第一〇⊙↑,單平米3300元◇♂,仍然以三四線城市為主﹡↑⊙。

考慮到合同銷售的預售因素▽,碧桂園通過讓利價格來提高現金流周轉的意圖已經相當明顯♀,這也勢必會影響交房后確定收入的盈利情況?△。

三線以下市場具有拿地成本低◇,且作為城鎮化運動的底層力量↑,可承接最大規模的鄉村至城市千億的人群□〇,這也是上一階段碧桂園成長的最大支撐點↑♂⊿。

結合上文也可以看出⊙,強監管信號放出后?△♂,雖然半年積極拿地之後☆,但其後招拍掛土地押金大幅削減♂∟⊙,碧桂園的拿地熱情陡然下降☆∟。

從市場前景看♂,雖然現階段面臨「持幣觀望」帶來的滯銷問題﹡♀,但長期看城鎮化建設帶來的改善型住房總規模尚在┊∟∵。

在總成本中▽,建造成本與土地成本比例大致為4:6↑┊,加之借款成本等因素⊿♀,單平米成本大致在6000元左右﹡,毛利率會在30%區間(2019上半年為27%)?,這也給了接下來價格以及調控提供了一定的空間﹡〇∴,憑藉現有土地儲備?△,可以很大程度上對衝風險π⊙。

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來源:鈦媒體房產企業正在遭遇相當嚴峻的下行壓力∵♀,宏觀頂層設計繼續以「房子是用來住的不是用來炒的」作為指導思想┊┊□,雖然今年以來貨幣寬鬆政策跡象不斷顯現♂∴,但仍然嚴防資金向房產企業轉移□∟。

2019上半年△◇,權益所有人應占之合同銷售金額為2819.5億元♀□,在上年同期⌒▽⊙,該數字為3108.2億元☆,由於合同金額主要以預售數據為主↑☆,在今年上半年♂↑∴,碧桂園銷售端確實承載了相當大壓力⊙?,與此同時∟△,營銷和銷售費用增加了1倍π┊﹡,換言之◇♂♀,在銷售端廣告以及折扣等攻勢之下〇,其效果並不盡如人意△。

在銀行及其他借款目錄中?﹡□,人民幣負債規模雖然仍占首位∴,但已經明顯收窄□⊙,美元表現明顯▽〇,這也直接證明:銀行對碧桂園為代表發的房產企業貸款明顯以審慎原則為主┊⊙∴。

當然對於地產┊,接下來也勢必會面臨以下問題:1.一二線城市拿地較多∵〇♀,且多集中在調控後期的高價地▽┊∟,無利可減成為必然要面臨的嚴峻問題〇♂⊙,高價格拿地企業恐怕難過此關;2.若無可靠融資渠道∵,在國內銀根收緊之時♀∟,很容易成為「烈士」♂。

在同策研究院《2019年1-8月40房企融資利率排行榜》中〇♂☆,公司債融資利率最高、發行筆數最多☆π,利率9%以上的全部為美元債﹡☆,截至2019年上半年〇,中資美元債發債額度超1100億☆,同比增長9%﹡⊙⊙,回到2017年的高點水平◇,國內房產企業對美元融資之重視足可見一斑⌒〇。

但總而言之⊙,接下來的3-5年是碧桂園們相當糾結且充滿矛盾的幾年⌒□?。(本文首發鈦媒體)

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碧桂園現狀:融資難貴♂∟∴,融資貴☆△,有滯銷壓力在國內融資渠道收窄之時⊙〇,房產企業普遍將目光放在海外△△♂,通過發行債券及可轉債券等形式獲得美金融資∟?,解決現金流問題┊﹡┊。

對房產和碧桂園不應過分看衰在市面上唱衰房產的聲音從未消失﹡♂⊿,牛刀、時寒冰以及與任志強辯論的馬光遠都是其中代表∴⊙□,看空樓市也成了部分專家和學者討好民意的一大法寶◇↑,我們不提倡對樓市單純的看漲或看空☆,而是將其納入整體性討論中┊□。

摘自國家統計局房地產開發景氣指數顯示﹡⌒,最近幾月行業雖有抬頭∟,但整體仍大幅落後去年∵☆,仍然處於「寒冬期」▽↑↑。融資門檻提高↑△,銷售端又承擔相當大壓力♂⊿,房產企業是否真如某些「專家」所言告別黃金期進入下行通道呢∵?我們在此以碧桂園為標本結合同類企業和行業進行探討⊙。

單獨看碧桂園□。今年上半年△∴,共發行25億美元優先票據☆▽∟,周期由3-7年不等∵,年利率為6.5%-8%不等∟,同期發行2-5年不等利率在5.03%-5.93%區間的人民幣債券﹡♂⌒,共計40億人民幣♂,美元和人民幣融資規模和成本差顯而易見⌒∵。

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其二┊?,在戰略端?┊?,開始出現收縮⊙,我們尤其注意到土地競買及其他保證金目錄↑,截至到今年6月末♂,其餘額僅有389億元◇♂,較上年末的617億元削減甚大☆,在調控壓力之下﹡,房地產企業的拿地熱情逐漸冷淡△♀﹡,如融創在今年5月大部分城市土地價格回到高位時☆,果斷停止了招拍掛獲取土地┊↑﹡,規避了拿地風險〇◇◇。

在國家統計局數據中π♀▽,1-8月房產企業國內利用貸款總金額為1.7萬億元△,同比增加9.8%□♂☆,但利用外資同比則增加了129.3%◇∵。

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美元融資雖然一定程度上規避了人民幣融資的強監管問題⊿?,但卻帶來:其一π∟,融資成本高△,動輒8%的利率◇△△,甚至是兩位數成本▽⊿,這對於房產企業未來3年是個相當大的負擔;其二⌒,受匯率風險尤其人民幣貶值影響極大♂△▽,美元融資成本還有加重的風險∵□,這也會攤薄接下來企業的利潤表現⊙↑〇。

見下圖摘自碧桂園2019半年報在此形勢之下↑⌒,碧桂園進行了以下改革:其一﹡,大股東資金在美元融資中開始入場▽,不僅提振市場信心△,亦可攤薄融資成本∵◇,9月初碧桂園公布消息△⊿♂,將發行總金額5億美元、2025年到期的優先票據▽⊙⊙,年利率為6.15%☆♀♂,發售價為票據金額之100%□◇∵,每半年派息一次∴∴♀,其中公司主席楊國強全資擁有勵國集團已購買8000萬美元♂,公司總裁及執董莫斌購買1000萬美元◇,股東低價借錢給上市公司◇?﹡,解融資之難;

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